L’estimation de la valeur d’une habitation est une étape cruciale dans son processus de vente. Une surestimation de la valeur réelle augmente les risques de ne pas vendre le logement et une sous-estimation vous ferait perdre de l’argent.

On la définit comme étant une opinion motivée sur la valeur d’un immeuble, pour une fin particulière, à une date donnée. Cette valeur est souvent subjectivée par les propriétaires à cause de la valeur affective (appelée valeur de convenance) qu’ils portent à leur bien.

Quelle est la bonne démarche ? Sur quels critères va-t-on baser l'estimation ? Y a-t-il des méthodes pour évaluer la valeur d’une habitation ?

Distinction entre évaluation et expertise

    L’évaluation immobilière consiste à déterminer le prix de vente réel d’un logement.
    L’expertise consiste à calculer la valeur vénale (nécessaire aux calculs de divers impôts)
    en fonction de paramètres financiers, techniques ou juridiques.

Dans quels cas avons-nous besoin d’une évaluation ?

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble :

    Préparer une transaction : déterminer le prix vente ou sa valeur locative, etc. ;
    Financer ou refinancer l'immeuble auprès d’une institution bancaire ;
    Assurer l'immeuble ;
    Payer ses impôts ou vérifier leur bien-fondé ;
    Déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse ;
    Défendre ses droits en justice.

Quelle est la valeur de votre bien ?

On sait tous que l’acheteur veut faire une bonne affaire et que le propriétaire souhaite faire une plus-value sur la vente de son logement. Quoi qu’il en soit, on n’a pas intérêt à surévaluer ou sous évaluer le prix du bien. Si vous surévaluez votre bien, vous risquez de mettre plus longtemps à le vendre voire à le brûler sur le marché puis devoir le vendre moins cher que sa valeur réelle. Si vous sousestimez la valeur de votre logement, vous le vendrez certe plus rapidement, mais vous perdrez de l'argent.

La bonne approche est d’avoir une estimation fondée sur des critères objectifs tels que les caractéristiques de l’habitation ou sa localisation en veillant à laisser de côté toute valeur de convenance. C'est cette approche que nous suivons pour faire nos estimations.

Vous voulez estimer vous-même votre bien

Si vous ne voulez pas baser la vente de votre bien sur un prix qui ne correspond pas à la réalité du marché, veuillez à éviter les erreurs suivantes :

    Ayez du recul et restez objectif : la valeur sentimentale n’a pas lieu d’être lors d’une estimation ;
    Le prix de votre bien ne se base pas sur celui de votre prochain achat ;
    Si vous comparez les prix de logements qui ressemblent au vôtre que vous trouvez sur des sites immobiliers, sachez que vous passez à côté des spécificités qui rendent chaque logement unique.
    Les outils d’estimation en ligne sont à la portée de tout le monde puis sont très rapides. N’oubliez pas qu’ils se basent sur le prix d’annonces parues et pas sur les prix de vente réels.

Diverses plateformes en ligne proposent des outils d’estimation des biens immobiliers. À Realo et Immoprice on a vu s’ajouter Immoweb il y a quelques mois puis, il n’y a pas très longtemps, Zimmo.

Sur base des informations que l’on y introduit, ces plateformes proposent une valeur pour votre bien avec des limites inférieure et supérieure.

Les estimations immobilières en ligne permettent toutefois d’avoir un point de départ. Les responsables de ces sites internet abondent dans ce sens en conseillant de prendre contact avec un professionnel du métier pour compléter/parfaire cette première estimation.

Quelles sont les données prises en compte pour une estimation ?

Deux éléments essentiels entrent en ligne de compte pour l’estimation d’un logement :

    Le terrain : où est situé le bien et quelle est sa superficie. La valeur de celui-ci tend à augmenter avec le temps ;
    La bâtisse : il s’agit de la construction proprement dite, qui aura plutôt tendance à perdre de la valeur.

Les caractéristiques de l’habitation : le type de bien, la superficie, le nombre de chambres, de salles de bain, la présence ou non d'un jardin, d'une terrasse ou de terrain, la capacité de stationnement, l'année de construction, l'état général du bien, l'orientation des pièces de vie, les prestations énergétiques, etc. 

Le type de quartier, l’environnement, la vue, l’orientation du bien, la proximité de commerces et écoles, les perspectives de développement de la zone, et bien d’autres paramètres jouent aussi un rôle dans l’analyse du prix de vente.

Différentes méthodes pour réaliser une estimation

Nous allons rassembler les éléments ci-dessus et les appliquer dans les méthodes suivantes afin d’établir une fourchette proche de la bonne valeur du bien :

    Par comparaison ;
    Par coût de remplacement déprécié ou régressif ;
    Par actualisation des revenus dans un cadre d’investissement.

Par comparaison

En pratique, elle consiste à comparer l’habitation avec d’autres logements similaires.

En tant qu’agent immobilier avec pignon sur rue, nous avons construit une base de données historique qui nous aide à faire cette comparaison de manière très efficace. Nous utilisons aussi des bases de données gouvernementales quand nos propres informations nous paraissent insuffisantes.

Aux résultats, on appliquera un coefficient multiplicateur qui reflètera l’état du bien, sa localisation, etc. que nous n’aurons pas pu utiliser lors des comparaisons. Cela nous donne notre première estimation.

Par coût de remplacement déprécié ou régressif

Ici, on calcule le coût de remplacement correspondant à la vétusté et aux frais des réparations. Nous soustrayons ce coût au prix de la valeur à neuf de l’habitation et obtenons notre résultat.

Par actualisation des revenus dans un cadre d’investissement

Cette méthode se base sur les gains futurs que le bien pourrait générer. On détermine d’abord la valeur locative du logement puis on l’extrapole sur 20 ans. Nous obtenons ainsi le troisième résultat.

Par après, on pratique simplement une moyenne des trois résultats afin d’obtenir l’estimation définitive.

Qui peut m’aider à estimer mon bien ?

L’immobilier n’est pas une science exacte. Notre expérience dans le domaine est dès lors un atout indéniable lors qu’il s’agit d’estimer la valeur d’un bien.

Quelle que soit la manière dont vous voulez procéder, nous vous conseillons de faire appel à des agents immobiliers exerçant dans la zone où se situe le bien. À l’Immobilière Verviétoise, nous maîtrisons les prix des logements depuis Malmedy jusqu’à Eupen en passant, bien évidemment, par Verviers.

Nous vous conseillons et aidons tout le long de cette aventure, puis déterminons une stratégie marketing et commerciale afin de garantir le succès de l’opération puisque le prix et la mise sur le marché c’est ce qui va faire ou non la réussite de la vente de votre bien.

L’estimation d’un bien immobilier, ça ne s’improvise pas.

Si vous pensez à vendre votre habitation, contactez-nous pour qu'on en parle. Nos agents mettront leur expérience à votre service avec plaisir.